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热头条丨深圳二手房价格压力测试数据发布!高价盘更抗压,这三个区房价最坚挺……
来源: 证券时报·e公司      时间:2022-11-15 22:38:34

(原标题:深圳二手房价格压力测试数据发布!高价盘更抗压,这三个区房价最坚挺……)


【资料图】

自去年二手房参考价发布以来,深圳二手房成交量不断创新低,已连续15个月成交量跌破2500套,今年9月更是跌破2000套。

据深圳中原研究中心监测,目前深圳整体房价较高位已经下跌近2成,尚未见止跌迹象,继续下行态势明显,预计未来一段时间,深圳二手房价仍将维持在低位。

日前,深圳中原研究中心选取深圳关注度高的56个样本楼盘,以2017年至今为样本时间周期,通过收集2022年样本楼盘最新成交价格,测算2017-2021年深圳购房者平均持有成本,以此计算两个数据的差异率,即二手房价格压力值,由此对深圳二手房进行价格压力测试。深圳中原研究中心称,该“压力值”可以理解为二手房成交价能下跌的幅度,压力值为负数则代表超出2017年以后购房者的购房成本。

高价盘更抗压

统计显示,深圳高价楼盘价格压力值多为正。56个楼盘中,最新成交均价10万以上楼盘仅有1个压力值为负值(纯水岸)。其中,恒裕滨城目前单价超30万,高于近五年持有成本34%,为56个样本楼盘中,单价最高,价格压力值也最大。

56个样本楼盘的平均价格压力值为0.5%,价格压力值为正的有32个,占比57.1%,占多数,代表这些楼盘目前成交均价依然高于持有成本。其中,价格压力值主要分布在-10%-20%之间,最新成交均价密集分布于在4-10万,占比83.9%。尤其值得注意的是,这中间,0%-10%分布最广,占比42.9%,有24个楼盘,可以承受的下跌空间已经不大。一旦平均价格再跌10%,即使不计算后续的贷款利息支出,那么也将有超过八成的楼盘均价将低于持有成本。

最新成交均价高于近五年购房成本10%的楼盘有8个,南山、福田分别有3个,龙华、宝安各1个,多为高价豪宅项目。价格压力值居前的多为高价项目,说明部分高价产品过去五年累计涨幅靠前。

东西部涨跌不一

统计显示,深圳东部四区平均价格压力值为负。

以行政区为单位,区域内各楼盘平均价格压力值为正的有五个区,为负的四个区分别为盐田、坪山、龙岗、罗湖,代表目前这四个区域内的样本楼盘平均价格已经低于持有成本了。

中西部价格压力值依然为正,龙华位居第一,平均价格压力值为5.4%;福田位居第二,价格压力值为3.3%;南山区第三,价格压力值为2.1%。其他区宝安、光明也皆为正。

可以看出,2017年以来,中西部涨幅较大,依然能覆盖近一年多以来的跌幅和利息支出,而东部区域出现滞涨,压力值皆为负。

上涨楼盘越来越少

2017年至今,超九成楼盘价格依然保持上涨。从涨跌幅区间看,上涨楼盘占比91.1%,大多分布在0%-80%之间。其中,上涨20%-40%楼盘25个,占比44.6%,超过四成;其次为上涨10%-20%和40%-60%,各为8个,占比14.2%。涨幅超过200%的有1个,为恒裕滨城花园。可以看出,虽然近一年多以来深圳房价持续调整,但是2017-2021年上半年房价累计涨幅较大,大多数楼盘依然保持了较高的涨幅。

2017年至今,深圳二手房涨跌幅比例分布

但2021年至今,仅6个楼盘价格增长,其中恒裕滨城增长24.6%,增幅最大。香山里花园跌幅最大,为40.5%。大多数楼盘价格在下跌,超3成楼盘跌幅在10%-20%。从涨跌幅区间看,相对于2021年,上涨楼盘占比仅有10.7%。涨跌幅大多分布在-30%-0%之间。其中,下滑10%-20%的楼盘18个,占比32.1%;其次为下滑5%-10%,有10个,占比17.9%。

2021年至今深圳二手房涨跌幅比例分布

2021年以来,深圳多数楼盘房价出现较大幅度调整,个别楼盘逆势上涨。随着调整的持续,预计价格跌幅将继续扩大。其中,东部区域楼盘由于价格压力值较低或已经为负,业主将承受更多的压力。

八成业主挂牌价高于成交价10%

对比目前成交均价与挂牌价,所有楼盘挂牌价都高于成交均价,部分楼盘平均挂牌价甚至远高于成交均价,挂牌价高于成交价5%-30%分布最广泛。

其中,挂牌价高于成交价10%-20%分布最多,共有25个楼盘,占比44.6%。其次为20%-30%,共有16个楼盘,占比28.6%。5%-10%有9个楼盘,占比16.1%。挂牌价高于成交价10%的占比80.4%。在市场持续低迷,挂牌量不断增多背景下,业主挂牌价远高于实际成交价成为市场趋势。

展望未来深圳二手房市场,,一方面,二手挂牌量不断创新高,挂牌价回落,访客量仍处于低位,议价空间升至高位,各项指标表明市场仍在调整中。另一方面,新房内卷严重,折扣也越来越普遍,新入市楼盘价格亦不断创近几年片区内新低,“片区最低价”字眼越来越常见,将进一步压制二手房。

校对:陶谦

标签: 压力测试

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