“0首付、拎包入住”是苏州市某楼盘打出的促销广告。今年以来，部分开发商为尽快出清库存增加回款，喊出以“0首付”“送首付”“你买房我还贷”为噱头的营销口号。

(资料图)

记者调研发现，所谓“0首付”并非不需要购房者支付首付款，而是开发商采取做高合同价格，或提供垫付资金等手段“帮助”购房者融资支付首付款。业内人士指出，此类营销方式和操作手段看似为消费者提供便利，但实际上增加了消费者的负债成本，且涉嫌虚假宣传和违规贷款，加大了购房者的资金风险和信用风险。

“0首付”藏猫腻

日前，苏州市某楼盘打出“0首付、拎包入住”的广告。在记者调查中，该楼盘售楼处多名工作人员主动向记者营销“0首付”的活动“亮点”。

图片来源：售楼处工作人员提供

记者了解到，该楼盘工作人员所谓的“0首付”，并非不需要支付首付款，而是开发商通过做高合同价格的方式，增加购房者可贷出的按揭贷款额度，并建议购房者申请“装修贷”等消费类贷款获取资金支付首付款。

具体而言，该楼盘销售经理向记者举例说明：“例如，房子的实际价款为100万元，按照七成贷款比例，首付款需要30万元，贷款为70万元。开发商可以为购房者做高合同价，将合同价提高至140万元，这样购房者就可以从银行贷出98万元，实际支付中，首付款仅为2万元。而对于这部分首付款，购房者还可通过申请‘装修贷’来进行覆盖。”

面对购房者对虚假合同的担忧，销售人员还说，“可以签订两份合同，一份以实际房价签订，是购房者的真实购房价格，并开立发票；另一份以较高房价签订，是购房者向银行申请按揭贷款时提供的证明材料。”

值得注意的是，今年以来，“0首付0月供”“送首付”等广告在部分地区出现。开发商通过为购房者提供首付款融资等方式来实现所谓“0首付”。例如，允许购房者分期支付首付、开发商或第三方垫资机构为购房者垫资支付首付款和月供等。目前，记者了解到部分楼盘营销活动已被叫停，相关宣传已经删除或终止。

增加成本和风险

多位业内人士指出，“0首付”的暗箱操作，与监管政策相违背，涉嫌违法违规，早已被明令禁止。

从广告宣传的角度来看，根据相关规定，相关广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。而“0首付”“0月供”等广告内容与实际情况不符，涉嫌虚假宣传，欺诈消费者。

从购房成本来看，开发商“支招”降低首付的方式，表面上在短期内可缓解购房者资金周转压力，但实际上可能扩大负债金额，形成新的贷款成本。

河北厚诺律师事务所律师雷家茂说，购房者若通过贷款、分期付款、机构垫资等方式支付首付款，一般需支付借款利息、服务费等多项费用，使实际购房综合成本增加。

此外，“零首付”“首付贷”等方式在本质上是违规的，购房者还面临被银行拒贷、断贷的资金风险和信用风险。

“首付款是购房者对自身购房能力、还贷能力的证明，需使用自有资金支付。银行在贷前审批时，会通过跨行系统对首付资金来源进行核查，如果发现首付款为贷款周转资金，那么很有可能拒绝批贷。”工商银行苏州地区某贷款经理向记者表示。

“签订虚假合同是违法行为。”北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者，“一方面违反了商品房销售的相关规定，没有如实备案；另一方面实际上是通过这种方式骗取高额贷款，违反了银行按揭贷款的相关规定，涉嫌骗贷。一经发现，银行不会进行放贷，即使已经放贷，往往也会直接解除按揭贷款合同，要求提前偿还全部贷款。”

雷家茂也表示，若购房者提供虚假、伪造资料联合开发商做高房价提高银行贷款额度，情节严重的，则涉嫌骗取贷款诈骗罪，可能会被追究刑事责任。

监管部门已出手

针对相关违规操作，监管部门早已出台举措。

根据相关规定，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务，严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资，严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。

此外，多位业内人士提醒，购房者应增强风险意识并了解相关法律规定，不轻信开发商的诱人宣传，学会辨识不实宣传，并依法依规办理房贷业务。若在购房过程中权利被侵犯，应尽快依法维权，向市场监督管理部门、住建部门投诉举报等。消费者要根据自身的财务状况作出理性选择，避免因无力还贷引发信用危机，甚至陷入违法泥潭。

对于房企而言，应该合法合规开展营销工作，坚守法律底线，不能以欺骗甚至欺诈的方式冲业绩回笼资金。

来源：中国证券报·中证网作者：石诗语

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