今年房地产真的有那么不好吗？

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最近发生在上海的这场大规模的土地拍卖事件，就有些让人看不懂了，50家房地产商集体做出了与市场大势相反的选择。

这背后隐藏着什么样的真相呢？

50家房地产商抢滩大上海

我们先来回顾一下事情的原貌。

2023年4月18-21日，上海今年首轮土地拍卖，19个地块起拍总金额483亿，最终以519亿成交。

最引人注目的是，国内50家房地产企业参加了这次集体扫货。这是2023年土拍金额最大的城市，而且是1-3月全国其他所有城市土拍金额的总和。

换句话说，在全国土地拍卖市场一片惨淡，大家都认为土地财政时代即将落幕的大背景下，上海逆市跑出了一波大牛市。

更重要的背景是，今年房地产市场开局，3月份出现短暂复苏迹象以后，4月份开始出现了明显的下滑，大多数人都已经相信房地产市场是不可能再出现所谓的反弹了，就连大家期待的小阳春可能也不会有了，3月份的短暂复苏，不过是三年来积压的需求集中释放而已。

在这种背景下，花大价钱在上海抢拍土地，真的是明智的选择吗？还是大上海真的那么有魔力吗？

那么这背后到底隐藏着什么样的故事呢？

坊间猜测难掩背后谋划

我们看到各种各样的评论，有人说，这是土地财政的一次大演练，一次成功打样，这是要给全国看的；也有人说，这是开发商们集体为房地产市场撑腰打气表决心；有人说，这是资本对上海的一次围猎。

这些说法有没有道理呢？都有一定的道理，在某些情况下是成立的。但是，这些说法显然不太符合目前房地产整体的市场情况和开发商们的处境。

房地产市场的情况，相信大家都看到了。开发商目前的处境相信大家也很清楚，很多开发商虽然拿到了钱，转身却面临背水一战的境地。

那么你们认为，房地产商们在目前的市场情况下，会花大价钱去参加表演吗？这很显然是不太可能的事情。即使他们想做，背后的资本力量也不会答应的。没有人不会严肃认真地对待目前的困难，否则就是死路一条，再也没有翻身的机会。

在商言商，房地产商们最近几个月好不容易拿到了钱，他们当然要把钱投入到最有可能赚钱的方向上去，甚至最保险的方向上去。上海就成了他们的最佳选择。换句话说，这是他们背后的资本做出的选择，这几个月向他们投钱资本方必然掌握了相当大的话语权。

所以，这不是房地产开发商们的集体选择，而是他们背后资本力量的集体选择。

那么，他们为什么会不约而同地选择上海呢？

房地产横盘周期的紧急避险

参与土拍要先缴纳20%的保证金，这也是一笔不小的钱，50家房地产商都是有一定实力的，最近几个月拿到了钱的，否则也没有能力在大上海出手。

但是，上海的房价已经足够高了，短期内上涨的可能性也不大，所以即使拿下上海的土地，短期赚大钱的机会也不大了，最好的解释就是上海是最佳的资本避险地，资金可以短期保值，再期望长期增值。

在整个市场没有更好投资方向的情况下，过去几个月大量的资本又重新涌入房地产行业，但是最近两三个月房地产市场表现把他们吓坏了，他们需要选择一个安全之地，紧急避险。

目前来看，房地产的安全之地，当然首选四大一线城市。前两天我们讲了，从长期来看，中小城市未必没有机会。但是无论从目前还是从更长的周期来看，一线城市都是更安全和更长久的赚钱高地和避险之地。

这是房地产开发商背后资本力量的集体恐慌。

有人也许就会说了，难道没可能是楼大反弹要来了吗？

是不是楼市大反弹来了？前4个月，市场已经用脚投了票，全国其他城市的土拍也用数据投了票。

前两天我们发文《央行又表态楼市！房地产背后的真相，原来我们都想错了！》，现在已经非常明确了，“既管冷又管热”，这意味着不会有大反弹，也不会有大跌，市场进入横盘周期，未来几年逐渐切换到新模式。

所以，房地产市场未来几年的趋势，已经非常清楚了。