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今日报丨【e公司观察】深圳多宗地块“商改住” 增加住宅用地解决住房长远问题
来源: 证券时报·e公司      时间:2022-10-19 21:32:33

(原标题:【e公司观察】深圳多宗地块“商改住” 增加住宅用地解决住房长远问题)

和很多城市不同,深圳房价高涨的原因之一比较特殊,那就是土地面积狭小,土地稀缺。目前深圳增加住宅供应,有望解决所谓的“稀缺”问题。


(相关资料图)

近日深圳市规划和自然资源局发出4幅地块“商改住”公告,位置分别在宝中、北站、国际会展城、光明中心区,均是由原规划的商业用地(C1)调为二类居住用地(R2)。四块地涉及总用地面积大约5.16万平方米,总建面大约24.7万平。

“商改住”就是将原本规划为商业的土地,更改为住宅,减少商业面积,增加住宅面积。

在分析这个话题之前,要先了解一下深圳土地面积和人口情况,深圳人口位居全国城市前列,而全市土地面积仅有1997.47平方公里(不含深汕特别合作区),仅为北京的12.17%、上海的31.50%、广州的26.76%。

根据2005年出台的《深圳市基本生态控制线管理规定》:基本生态控制线范围内的土地面积为974.5平方公里,占其总面积接近一半。可开发的1000余平方公里范围内,深圳划定了不少于270平方公里的工业用地,剩下的土地还需要容纳居住、商业服务、交通设施、公共服务设施等一系列城市功能。

深圳工商业用地的供应力度较大。2019年,深圳首次集中推出30平方公里土地面向全球进行产业招商,深圳在土地如此稀缺的情况下,依然希望大力发展工业。在居住商业用地中,深圳也倾向于规划商业写字楼和公寓,考虑的还主要是商业、企业发展需求,住宅用地供应不足,成为深圳房价猛涨的主要原因,深圳多次进行宏观调控,可都治标不治本。

畸形的供应结构,造成写字楼价格下跌,住宅价格上涨,写字楼租金回报率更高,但却很少有人买,主要是住宅的稀缺性导致价格上涨,整体回报率更高。深圳人为了打新,一度出现排队离婚的情况,为了套利,千万豪宅新房也出现日光情况,还出现高价”喝茶费"。

去年深圳出了个重磅政策,是《关于进一步加大居住用地供应的若干措施(征求意见稿)》,提出允许商业改住宅,商品房占比可达到30%。为了增加居住用房、解决居住需求,2035年全市常住人口人均住房面积达到40平方米以上,年度居住用地供应量不低于总量30%,规划新增各类住房200万套以上,公共住房占比不低于60%。提高居住用地比例,允许商业改为居住用途,30%为商品房,其余为公共住房。

目前深圳甲级写字楼供应过剩,据《财新》报道,今年前三季度,深圳甲级写字楼新增吸纳量仅相当于去年全年的22%,仅14.5万平米,空置率升至22.7%。尤其是第三季度,甲级写字楼净吸纳量录得罕见的负值,为2.1万平米。预计今年甲级写字楼总体供应大约高达100万平米,而现存甲级写字楼700多万平米。

商改住可以减少商业写字楼供应,减少过剩,改善供应结构。但其实从销量上看,目前住宅供应也很难消化,二手房交易处于低谷,房价还处于高位,不过下降趋势明显。

所以“商改住”解决的并不是当前问题,而是更为长远,尽管住宅有下跌迹象,但还是要增加供应,这才能长期稳定深圳房价。之前一直调控但不增加供应的做法,很难从根本上控制房价,政策稍有变动房价就飞涨,导致今天的高房价出现。

不过也有值得注意的地方,深圳尽管规划年度居住用地供应不低于总量的30%,但其中公共住房占比达到60%,很明显,深圳希望提高住宅供应的社会属性,解决社会保障问题。真正能在市场上流通的住宅依然不会太多。 

标签: 住宅用地

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